FAQ - Amministrazioni condominiali

L’amministratore è una figura necessaria ed obbligatoria quando il numero di condomini in una struttura è superiore a 8: il requisito professionale è l’aver superato l’esame abilitante e partecipare ai corsi annuali di formazione.

Si occupa della gestione delle aree comuni dello stabile, in ottemperanza alle delibere dell’assemblea condominiale: l’incarico è biennale e rinnovabile.

• Convocazione dell’assemblea condominiale ed esecuzione delle sue delibere: è l’assemblea ad avere l’ultima parola in qualunque decisione;
• Coordinamento tra parti (periti, fornitori, operai, condomini) nello svolgimento di lavori manutenzione in aree comuni della struttura;
• Redazione dei registri condominiali:
  • anagrafico, riporta dati catastali di ogni unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari;
  • verbali di assemblea e regolamento di condominio;
  • nomina e revoca degli amministratori condominiali;
  • contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione.

• Gestione contabile di un apposito conto corrente condominiale: destinazione delle rate condominiali e fondo per pagamenti di lavori comuni;
• Supervisione degli adempimenti fiscali, nelle forme di:
  • certificazione unica dei redditi dell’anno precedente;
  • certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (mod. 770);
  • solleciti e azioni legali verso inquilini morosi;

pagamenti verso dipendenti della struttura (ditte delle pulizie, giardinieri, manutentori, etc,).

Le spese condominiali si dividono in 3 categorie:

1. Ordinaria manutenzione: interventi di modesta entità e non urgenti, comprendono tutte le piccole riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio e i suoi impianti. Riguardano aspetti di pulizia, piccole riparazioni, assicurazione del fabbricato e compenso dell’amministratore di condominio;
2. Straordinaria manutenzione: comportano operazioni di maggiore entità e poco frequenti. Ne fanno parte esempi come sostituzione della caldaia o il rifacimento delle terrazze condominiali. Anche in questo caso, non è alterata la funzione specifica della parte comune in questione;
3. Innovazioni: in questo caso vi è una modifica sostanziale dell’edificio, per permettere un miglioramento delle funzioni. Si tratta di interventi solitamente non necessari, improntati a migliorare la qualità di vita dei residenti. 

Alcuni esempi: motorizzazione di un cancello carrabile; installazione dell’antenna centralizzata; adozione di fonti energetiche rinnovabili; opere volte al superamento delle barriere architettoniche (ascensori, montascale).

Essendo il legale rappresentante del condominio, l’amministratore agisce da referente per gli atti ufficiali riguardanti la struttura. É dunque sua prima responsabilità vigilare sul rispetto del regolamento di condominio, mantenendo la struttura funzionante e sicura.

La sua azione legale rimane comunque sottoposta alle delibere dell’assemblea condominiale: unica eccezione a ciò, i provvedimenti legali nei confronti dei condomini morosi.

I riferimenti dell’amministratore sono le decisioni dell’assemblea condominiale e il regolamento della struttura. Classicamente, il suo campo di azione corrisponde agli spazi comuni del condominio: può intervenire come figura di mediazione tra privati, se tale onere è stabilito dalle normative di riferimento sopracitate.